LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

PRÉVOIR, ANTICIPER, SE PROTÉGER
Une solution dédiée aux travailleurs non salariés.

La nue propriété, ou démembrement est un très bon choix pour revoir à la baisse le poids d’un patrimoine soumis aux droits de succession. Cela consiste à donner la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit, c’est à dire, la jouissance pour soi-même.

TRANSMETTRE OU INVESTIR GRÂCE AU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

En droit Français, la propriété d’un bien immobilier est constituée de trois composantes : L’usus et le fructus, droits de l’usufruitier, et l’abusus, droit du nu-propriétaire.

L’usus : C’est juridiquement le droit d’user du bien.

Par exemple, le fait d’habiter le bien. C’est une composante de l’usufruit. Cela confère également à l’usufruitier l’obligation d’entretenir le bien

Le fructus : C’est juridiquement le droit d’avoir la jouissance du bien.

Par exemple, l’habiter, le louer, en tirer les fruits. C’est aussi la responsabilité de gérer le bien.

L’abusus : c’est juridiquement le droit de disposer du bien,

par exemple, vendre le bien. C’est la nue propriété

Les deux premiers de ces droits sont détenus par l’usufruitier. C’est lui qui confère par exemple le droit d’utiliser le bien, et d’en tirer les fruits par sa location par exemple, de conclure un bail… En face de ces droits, l’usufruitier a également des obligations. Il a l’obligation d’entretenir le bien. C’est également lui qui a la charge des impôts fonciers, taxes d’habitation, de l’impôt sur la fortune immobilière.

Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de l’abusus. C’est le droit de disposer du bien immobilier, de le vendre, par exemple.

Démembrer la propriété d’un bien immobilier présente des avantages fiscaux dans la mesure où le donateur ne paye des droits que sur la nue-propriété, qui a une évaluation en fonction de l’âge de l’usufruitier sur la valeur de la pleine propriété. Ensuite, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien (du fait de l’extinction de l’usufruit) sans avoir à régler de droits de succession.

La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’entraînera donc aucune taxation : Le nu-propriétaire voit l’usufruit rejoindre gratuitement la nue-propriété.

Il devient donc plein propriétaire de plein droit.

Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont différents. Parce qu’il jouit du bien, l’usufruitier doit supporter les charges ordinaires, les travaux d’entretien du bien, mais aussi le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Les dépenses de grosses réparations reviennent au nu-propriétaire.
Il est important de savoir que le nu-propriétaire n’est redevable d’aucune indemnité envers les héritiers de l’usufruitier pour les travaux que celui-ci a financé. Néanmoins, ce principe n’est applicable que pour les améliorations et dans la limite où celles-ci ont profité à l’usufruitier. Ainsi la transmission d’une maison, dont la construction a été financée par l’usufruitier, sur un terrain dont ses enfants sont nu-propriétaire, est taxée.

L’usufruit peut être cédé temporairement pour donner des revenus à un proche ou/et dans une stratégie d’optimisation de l’ISF.
Si l’usufruit réservé ou donné l’est pour une durée déterminée, il convient de prendre en considération un montant égal à 23% de la valeur du bien par tranche de dix années, sans pour autant que ce taux puisse être supérieur à la valeur de l’usufruit viager par application du tableau précédent.

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