LA NUE PROPRIÉTÉ​

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût, anticiper ses revenus à la retraite, optimiser sa fiscalité ou préparer sa transmission.

La nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :

  • l’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple
  • le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente.

Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l’usufruit à une tierce personne.

Toutefois, cet usufruit est cédé pour une période qui se limite dans le temps : 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, voire jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cadre d’une vente viagère.

Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l’occuper ou le louer.

La nue-propriété : la propriété démembrée

La propriété d’un bien peut se démembrer, c’est-à-dire se fragmenter, en plusieurs morceaux :

  • « L’usus » : l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (par exemple le droit d’habiter le bien) ;
  • Le « fructus » : les fruits, c’est-à-dire la possibilité de louer et de percevoir les loyers d’un logement par exemple ;
  • « L’abusus » : c’est-à-dire la capacité de vendre le bien, de le modifier voire même de le détruire.

L’usufruitier dispose de « l’usus » ainsi que du « fructus » tandis que le propriétaire (le nu propriétaire) dispose lui de « l’abusus ».

Quels sont les avantages d'acheter en nue-propriété ?

Un prix attractif

L’achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec un décote sur le prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
 

L’absence de charge pour le nu-propriétaire

L’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’ immeuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
 

La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie

Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir 1 € de plus à débourser.
 

Défiscaliser ses revenus fonciers

Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location.
En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
 

Réduire sa base IFI

L’usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu’il soit assujetti à l’IFI. Il est alors redevable de l’IFI sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI.
En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (article 885 G quater CGI)
 

Transmettre à moindre coût fiscal

Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.

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